Les Services de Préconstruction en Construction Commerciale
1. Comprendre la phase de préconstruction
Les projets de construction prennent généralement 20 % plus de temps que prévu pour être terminés et peuvent dépasser le budget initial de jusqu’à 80 %, selon une étude de Mckinsey. La plupart de ces dépassement peuvent être éviter avec une planification rigoureuse des projets.
Le cycle de vie d’un bâtiment se divise généralement en trois grandes étapes : la préconstruction, la construction et la postconstruction. Avant même de penser aux travaux sur le terrain, chaque projet de construction ou de rénovation commerciale nécessite une planification rigoureuse et une série de décisions éclairées.
Beaucoup de cadres dirigeants, responsables immobiliers et chefs d’entreprise souhaitent d’abord s’assurer que le projet envisagé est réalisable — sur les plans fonctionnel, technique et budgétaire — avant de passer à l’action. C’est là qu’interviennent les services de préconstruction.
Cet article explore ces services, leur valeur pour votre entreprise et les bénéfices concrets qu’ils peuvent offrir pour vos projets. Qu’ils s’agissent de reconfiguration des espaces de travail, d’aménagement de bureau, de rénovation de restaurants, de construction de bureaux et cliniques médicales, de mise à jour des chambres d’hôtels ou tout autre construction commerciale.
2. À quoi servent les services de préconstruction ?
Les services de préconstruction ont pour but de réduire les risques, optimiser les coûts et valider les choix de conception avant le début des travaux. Ils permettent aux décideurs de prendre des décisions informées, d’éviter les mauvaises surprises et d’assurer un meilleur alignement entre les objectifs du projet et les réalités du terrain.
Faire appel à des services de préconstruction vous permet de:
· Évaluer plusieurs options d’aménagement pour vos espaces commerciaux ou corporatifs.
· Valider la faisabilité du projet sur les plans technique, budgétaire et opérationnel.
· Planifier les échéanciers et les approvisionnements de manière réaliste.
· Prendre des décisions éclairées avant d’investir.
En somme, il s’agit d’un outil stratégique pour réussir un projet de construction ou de rénovation dans les délais et les budgets prévus.
3. Les principaux services de préconstruction
3.1. Estimation des coûts
L’un des premiers besoins des décideurs est d’avoir une vision claire des coûts selon les différentes options d’aménagement envisagées. Il est courant que vos équipes internes vous présentent deux ou trois propositions. Il faut alors évaluer laquelle s’harmonise le mieux avec vos objectifs d’affaires, votre stratégie d’environnement de travail et votre budget.
Un entrepreneur expérimenté peut produire des estimations en construction commerciales adaptées au niveau d’avancement du projet, que ce soit :
Une estimation d’ordre de grandeur,
Une estimation de classe D (encore préliminaire),
Ou une estimation de classe C, plus détaillée.
Ces estimations de coûts de projet incluent aussi les principaux risques pouvant affecter le budget de construction et permettent de valider rapidement la faisabilité financière du projet. Pour en savoir plus sur les classes d’estimation, consulter cet autre article.
Si l’une des options dépasse votre budget, l’entrepreneur pourra vous accompagner dans un processus de value engineering : une méthode visant à réduire les coûts sans compromettre les fonctions essentielles ni la qualité attendue.
3.2. Revue de la constructibilité
Un projet ne se déroule pas toujours de façon linéaire. Deux questions reviennent souvent de la part des clients :
Peut-on réaliser les travaux sans nuire aux opérations courantes de l’entreprise ?
Est-il possible de livrer le projet dans les délais requis ?
La continuité des affaires et le respect des échéanciers sont des éléments critiques et fondamentaux. La revue de constructibilité consiste à analyser :
L’ordre et la faisabilité de la séquence de travaux,
Les accès au chantier,
Les contraintes techniques de construction,
La disponibilité de la main-d’œuvre et des matériaux,
Les contraintes d’efficacité et les risques potentiels.
Ce processus permet de formuler des recommandations pratiques : découpage des lots de construction, stratégies d’approvisionnement, méthodes de coordination des sous-traitants, etc. L’objectif est de maximiser l’efficacité et la fluidité du chantier dès les premières étapes.
3.3. Développement de l’échéancier
Un échéancier de construction bien développé permet de savoir à quoi s’attendre à chaque phase du projet. Il tient compte :
Des délais de conception et d’obtention des permis,
Des dates d’approvisionnement en matériaux et équipements,
Du calendrier de réalisation des travaux.
Des Jalons de construction
Comme outil de planification, l’échéancier met en évidence les jalons clés du projet (livrables, décisions critiques, points de validation). Il sert aussi à planifier les actions préalables, comme les commandes à long délai ou les déménagements temporaires (dans un espace dit « swing space »), si nécessaire. Pour en savoir plus sur la classification des échéanciers, consulter cet article, en anglais.
4. Modalités de collaboration avec un entrepreneur
Pour bénéficier de ces services, il est généralement recommandé de signer un contrat de services de préconstruction. Ce contrat définit les livrables attendus, les responsabilités de l’entrepreneur et la méthode de rémunération, qui peut varier :
Forfait fixe,
Pourcentage estimé des coûts de construction,
Entente sur mesure selon les besoins.
Dans certains cas, l’estimation des coûts peut être offerte gratuitement par l’entrepreneur, dans l’espoir d’obtenir par la suite le mandat de construction. C’est souvent le cas d’entrepreneurs qui misent sur des relations d’affaires à long terme et sur l’expérience-client et la valeur ajoutée de leur accompagnement dès les premières étapes.
5. Une décision stratégique pour vos projets
Faire appel à des services de préconstruction, c’est investir dans la réussite de votre projet. C’est une démarche proactive qui vous permet de prendre de meilleures décisions, de réduire les imprévus et d’assurer une meilleure maîtrise de vos investissements immobiliers.
Avant de commencer vos travaux, prenez le temps de bien planifier. Entourez-vous de partenaires compétents, capables de vous accompagner dès la préconstruction. Votre projet n’en sera que plus solide, du début à la fin.
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Références
McKinsey & Company (2016) Imagining construction’s digital future. lien internet
AACE International (2009) 48R-06: Schedule Constructability Review