Bâtiment d’habitation: Construction résidentielle ou commerciale ? Distinction mal comprise au Québec
Dans l’industrie de la construction au Québec, la frontière entre la construction résidentielle et la construction commerciale prête souvent à confusion — surtout pour les personnes moins familières avec le milieu, comme les nouveaux venus dans l’industrie ou les parties externes.
Intuitivement, un bâtiment de 14 étages comprenant 150 unités résidentielles pourrait sembler relever du secteur résidentiel. Pourtant, ce n’est pas le cas : il s’agit bel et bien de construction commerciale.
Mais alors, comment s’y retrouver ? C’est ce que nous explorons dans ce billet.
Les secteurs de la construction au Québec
Selon la Loi R-20, on distingue quatre grands secteurs dans le domaine de la construction :
Le secteur résidentiel
Le secteur génie civil et voirie
Le secteur industriel
Le secteur institutionnel et commercial
Il est donc important de noter qu’il n’existe pas officiellement de « secteur commercial » en tant que tel. Lorsque ce terme est utilisé, il fait en réalité référence au secteur institutionnel et commercial — comme c’est le cas tout au long de ce texte.
L’usage principal du bâtiment : un facteur déterminant
Le Code de construction du Québec précise que l’usage principal d’un bâtiment est son utilisation dominante, réelle ou prévue. Un bâtiment peut donc aussi avoir un usage secondaire.
Parmi les catégories d’usage principal, le groupe C – habitations est particulièrement pertinent ici. Il désigne les bâtiments « où des personnes peuvent dormir, sans y être hébergées en vue de recevoir des soins ou des traitements, et sans y être détenues ».
Cette définition exclut donc les établissements de détention (groupe B-1), les établissements de traitement (B-2) et les établissements de soins (B-3).
Deux critères pour distinguer les bâtiments d’habitation de nature commerciale
La superficie dédiée à l’habitation
Si moins de 85 % de la superficie d’un bâtiment est dédiée à des fins d’habitation, alors les travaux réalisés relèvent du secteur institutionnel et commercial.
À noter : les aires de stationnement ne sont pas prises en compte dans ce calcul.Le nombre d’étages au-dessus du sol
Pour un projet de construction neuve, si le bâtiment compte plus de 6 étages, il relève du secteur commercial.
Pour un projet de rénovation, la limite est de 8 étages.
Ces étages sont comptés au-dessus du sol et doivent être visibles sur toutes les façades.
Quand parle-t-on de construction résidentielle ?
Construction neuve : le projet relève du secteur résidentiel si au moins 85 % de la superficie est consacrée à l’habitation et que le bâtiment ne dépasse pas 6 étages au-dessus du sol.
Travaux de rénovation : ceux-ci relèvent du secteur résidentiel si au moins 85 % de la superficie est résidentielle et que le bâtiment ne dépasse pas 8 étages au-dessus du sol.
Les bâtiments mixtes, semi-commerciaux : un cas fréquent
Beaucoup d’immeubles résidentiels en milieu urbain sont mixtes, avec un usage secondaire de type commercial — généralement au rez-de-chaussée et au deuxième étage, parfois jusqu’aux quatre premiers étages dans les bâtiments de grande hauteurs et gratte-ciels.
Ces espaces commerciaux nécessitent souvent des travaux de rénovation ou d’aménagement intérieur. En vous basant sur les critères décrits plus haut, vous serez désormais en mesure de déterminer si ces travaux relèvent du secteur résidentiel ou commercial.
Conclusion
Dans un contexte réglementaire aussi précis que celui du Québec, bien comprendre les critères de classification d’un projet résidentiel ou commercial est essentiel pour planifier adéquatement vos travaux, respecter les normes applicables, et engager les bons intervenants. Que ce soit pour une nouvelle construction ou pour des rénovations dans un immeuble mixte, cette distinction a des conséquences concrètes sur les corps de métier requis et les coûts.
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Références
Code de construction du Québec, Chapitre I – Bâtiment, et Code national du bâtiment – Canada 2015 (modifié). Québec : Régie du bâtiment du Québec.
Québec. Loi sur les relations du travail, la formation professionnelle et la gestion de la main-d’œuvre dans l’industrie de la construction, chapitre R-20. Éditeur officiel du Québec.